Regolamento comunale

Regolamento in materia di alienazioni ed acquisti del patrimonio immobiliare del Comune di Jesi


Pubblicato su: Albo Pretorio del Comune


  • Approvato con delibera C.C. n. 109 del 21.06.2018



Art. 1
Oggetto del regolamento e finalità

1. Il presente regolamento disciplina le modalità con le quali il Comune di Jesi procede alla alienazione dei beni immobili, cosiddetti “non strategici”, di sua proprietà, secondo quanto disposto dall’art. 12, comma 2, della legge n. 127/1997: “Misure urgenti per lo snellimento dell’attività amministrativa”, dalla Legge n. 488/1999: “Disposizioni per la formazione del bilancio dello Stato”, e dall’art. 58 del D.L. n. 112/2008: “Disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica” (convertito con L. n. 133/2008).

2. La finalità del presente regolamento è quella di definire le procedure di vendita dei beni immobiliari comunali, nel rispetto dei principi di convenienza e di trasparenza dell’azione amministrativa.

3. Sono escluse dall’applicazione del presente Regolamento, le compravendite immobiliari disciplinate da leggi speciali quali, a titolo meramente esemplificativo, la cessione aree PEEP, PIP e le cessioni degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica.

4. Sono parimenti escluse le procedure di cui alla legge 448/1998 relative alla cessione in diritto di proprietà dei beni concessi in diritto di superficie, nell’ambito degli interventi di edilizia economico e popolare.

Art. 2
Beni alienabili

1. Sono alienabili:
a) i beni immobili facenti parte del patrimonio disponibile del Comune;
b) i beni immobili facenti parte del patrimonio indisponibile del Comune per i quali sia cessata la destinazione a pubblico servizio;
c) i beni immobili facenti parte del Demanio del Comune per i quali sia intervenuto motivato provvedimento di sdemanializzazione;
d) i diritti reali sui beni immobili di cui alle precedenti lettere a, b e c.

2. L’alienazione dei beni vincolati da leggi speciali o realizzati con il contributo parziale o totale dello Stato, della Regione o della comunità Europea è subordinata all’esperimento delle procedure liberatorie del vincolo cui i beni sono sottoposti, oppure al rilascio di autorizzazione da parte dell’ente finanziatore.

3. Restano salvi i vincoli relativi all’alienazione dei beni immobiliari d’interesse storico, artistico e culturale, dettati dal D.Lgs. n. 42/2004 (in particolare artt. 13 e ss., 22 e ss., 55 e ss.).

Art. 3
Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni patrimoniali

1. Con delibera della Giunta Comunale sono individuati, ai sensi dell’art. 58 del D.L. 112/2008, gli immobili non strumentali all’esercizio delle funzioni istituzionali della Amministrazione comunale, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione. Sulla base di tale elenco viene redatto il Piano delle Alienazioni e Valorizzazioni patrimoniali, che forma allegato sia del Bilancio di previsione sia del Documento Unico di Programmazione.

2. L’inserimento degli immobili nel Piano delle Alienazioni, la cui approvazione definitiva è di competenza del Consiglio comunale (art. 42 del D.Lgs. n. 267/2000) ne costituisce esplicito provvedimento di sdemanializzazione o di cessazione della destinazione per finalità pubbliche o per funzioni istituzionali, comportando nel contempo il loro inserimento nel patrimonio disponibile del Comune.

3. Il Piano delle Alienazioni di cui sopra, qualora determini una nuova destinazione urbanistica dei beni ivi inseriti, costituisce variante allo strumento urbanistico generale ed va quindi sottoposto (preventivamente all’attivazione delle procedure di vendita) alla verifica di conformità da parte della Provincia competente, ai sensi del combinato disposto degli art. 26 e 26/ter della L.R. delle Marche 05/08/1992 n. 34.

4. La deliberazione consiliare di approvazione del Piano delle alienazioni dovrà contenere:

  • l’indicazione dei beni immobili o le categorie dei beni immobili che si prevede di alienare;
  • una descrizione delle loro caratteristiche principali (ubicazione, consistenza, destinazione urbanistica e altri eventuali elementi rilevanti  per l’alienazione);
  • i dati catastali;
  • il valore a base d’asta;
  • eventuali vincoli o aggravi (uso civico, vincolo di destinazione, vincolo di interesse culturale, diritto di prelazione, ecc.).

5. Ogni immobile è venduto a corpo, nello stato in cui si trova, compresi i diritti e le servitù su di esso gravanti, salvo che sia diversamente indicato nella relazione tecnica di stima; l’acquirente subentra in tutti i diritti e gli obblighi facenti capo al Comune al momento della stipula del contratto di compravendita.

Art. 4
Prezzo di vendita

1. Il valore dei beni immobili oggetto del vigente regolamento è determinato mediante perizia estimativa, con riferimento ai valori di mercato per i beni aventi medesime caratteristiche, sulla base delle metodologie estimativa più coerenti alla natura del bene da alienare e con particolare attenzione alle quotazioni fornite dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

2. Di norma il prezzo di stima (compreso quello riferito alle permute) viene stabilito da perizia d’ufficio, eseguita da un tecnico del Servizio Patrimonio. In caso di particolare complessità si potrà procedere, previa adozione di apposita deliberazione di indirizzo della Giunta Comunale, all’affidamento di un incarico ad un tecnico esterno ovvero all’Agenzia delle Entrate mediante stipula di un’apposita convenzione.

3. Il valore della perizia di stima viene annualmente confermato e/o modificato contestualmente all’approvazione da parte del Consiglio comunale del Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari.

Art. 5
Procedure di alienazione

1. Il Comune procede alla alienazione del proprio patrimonio immobiliare, applicando criteri di trasparenza ed adottando adeguate forme di pubblicità ai fini dell’acquisizione delle offerte di acquisto, secondo quanto disposto dall’art. 12 della Legge n. 127/1997.

2. Alle alienazione immobiliari si procede mediante:
a) asta pubblica;
b) trattativa privata proceduta da avviso pubblico;
c) trattativa privata diretta;
d) permuta.

Art. 6
Asta Pubblica
Principi generali

1. Alle alienazioni immobiliari si procede di norma mediante asta pubblica, secondo le procedure di cui all’art. 73, lettera c), del R.D. n. 827/1924, per mezzo di offerte al rialzo sulla base d’asta definita con i criteri di cui all’art. 4.

2. L’indizione dell’asta viene resa pubblica tramite pubblicazione di apposito avviso all’Albo Pretorio e sul sito web del Comune, almeno 30 giorni prima della data fissata per l’espletamento della gara.
L’avviso deve indicare:
a) la determinazione dirigenziale di indizione dell’asta;
b)  i termini e le modalità per la presentazione delle offerte;
c) le dichiarazioni ed autocertificazioni che l’offerente deve rilasciare ai sensi del DPR 445/2000;
d) i termini e le modalità di svolgimento della gara;
e) il bene in vendita, con l’indicazione del prezzo posta a base d’asta, la destinazione d’uso, lo stato di consistenza, gli identificativi catastali, gli eventuali vincoli e/o condizioni che lo gravano;
f) le modalità di aggiudicazione e, se del caso, la sussistenza di eventuali soggetti detentori del diritto di prelazione;
g) l’importo e la forma della cauzione;
h) la eventuale possibilità di ricorrere alla rateizzazione dei pagamenti, con l’indicazione dei termini di dettaglio relativi a modalità e tempi;
i) l’indicazione del responsabile del procedimento.

3. L’aggiudicazione dei lotti  sarà disposta a favore del concorrente che avrà formulato l’offerta finale più alta rispetto al prezzo base d’asta. Si accetteranno solo offerte di importo superiore al prezzo base d’asta. L’asta sarà dichiarata deserta qualora non venga presentata almeno una offerta valida.

Art. 7
Asta Pubblica
Modalità di partecipazione

1. La presentazione della domanda di partecipazione all’asta pubblica e della relativa offerta presuppone e determina l’accettazione delle clausole del bando e dei suoi allegati.

2. Il plico, contenente la domanda di partecipazione all’asta, il deposito cauzionale, l’offerta economica (contenuta in busta chiusa e sigillata), nonché la restante documentazione richiesta, dovrà pervenire entro i termini specificati nell’avviso d’asta. Lo stesso plico potrà essere consegnato a mano presso l’ Ufficio Protocollo del Comune di Jesi durante gli orari di apertura al pubblico. La eventuale spedizione a mezzo posta, a rischio del mittente, sarà accettata solo se i plichi perverranno  entro il termine stabilito nel bando. Pertanto le offerte con qualsiasi mezzo pervenute successivamente alla scadenza del termine, anche se per causa di forza maggiore, non saranno ritenute valide ed i concorrenti non saranno ammessi alla gara.

3. Le modalità di costituzione della cauzione a garanzia dell’eventuale sottoscrizione del contratto di compravendita, saranno specificate nell’avviso d’asta.

4. L’ importo della cauzione sarà determinato nella misura del 7% della base d’asta e comunque per un importo non superiore ad € 70.000,00.

5. La somma corrispondente alla cauzione sarà trattenuta all’aggiudicatario in conto del prezzo e restituita agli altri partecipanti non aggiudicatari.
Qualora a causa dell’interessato non si addivenga alla stipula nei termini previsti dall’Art. 9 del presente Regolamento o non vengano rispettate le condizioni contenute nell’avviso d’asta, il Comune è legittimato a trattenere ed incamerare la cauzione versata in sede di gara e a dichiarare decaduto l’aggiudicatario.

6. Il sottoscrittore della domanda e dell’offerta economica devono  obbligatoriamente essere la stessa persona, pena l’esclusione dalla gara, fatte salve le ipotesi di offerta per persona fisica o giuridica da nominare o per procura speciale.

Art. 8
Asta Pubblica
Modalità di svolgimento

1. Precedentemente alla seduta di gara, il Dirigente dell’Area Servizi Tecnici procederà con proprio atto alla nomina della commissione di gara, composta dal medesimo Dirigente in qualità di Presidente, e da due dipendenti dell’Area di riferimento, di cui uno appartenente al Servizio Patrimonio.

2. Nel giorno, ora e sede fissati dall’avviso, la commissione di gara in seduta pubblica procede all’apertura dei plichi e alla verifica della regolarità della documentazione amministrativa. Il presidente può richiedere chiarimenti e/o integrazioni delle auto certificazioni presentate, o procedere all’accertamento d’ufficio circa il possesso dei requisiti dichiarati.

3. Successivamente la commissione procede all’apertura delle buste sigillate contenenti le offerte economiche e aggiudica provvisoriamente l’immobile in vendita al migliore offerente.

4. Nel caso in cui due o più concorrenti abbiano presentato offerte uguali, si procederà nella medesima seduta ad una licitazione fra essi soli, a offerte segrete, secondo quanto previsto dall’art. 77 del RD n. 827/1924. Chi risulta migliore offerente è dichiarato aggiudicatario provvisorio.
Ove sia presente uno solo degli offerenti e presenti un’offerta più alta, quest’ultimo si aggiudicherà provvisoriamente il lotto.
Ove nessuno dei pari offerenti sia presente, o qualora le offerte migliorative risultassero ancora uguali o i presenti non siano disposti a offrire un miglioramento del prezzo, si procederà mediane estrazione a sorte dell’aggiudicatario fra gli stessi soggetti che hanno presentato offerte uguali.

5. Si procederà all’aggiudicazione anche in presenza di una sola offerta riconosciuta valida.

6. L’aggiudicazione diviene definitiva dopo la verifica del possesso dei requisiti in capo all’aggiudicatario.

Art. 9
Stipula del contratto

1. Della aggiudicazione definitiva è data formale comunicazione alla parte acquirente e da tale invio decorrono i 60 (sessanta) giorni entro cui si dovrà procedere alla stipula del contratto. Tale termine è prorogabile per un massimo di ulteriori 30 giorni per comprovate cause di forza maggiore non imputabili all’acquirente aggiudicatario.

2. La semplice aggiudicazione non produce alcun effetto traslativo della proprietà, che potrà realizzarsi solo con la stipula del contratto di compravendita ed il contestuale pagamento del prezzo di acquisto, dedotta la cauzione versata in sede di gara.

3. A carico dell’aggiudicatario, oltre al prezzo di vendita come stabilito in esito all’espletamento della gara, si aggiungeranno tutte le spese connesse e conseguenti alla stipula dell’atto di compravendita che faranno capo all’acquirente.

Art. 10
Aste deserte

1. Qualora la prima asta vada deserta, l’Amministrazione Comunale, previa adozione di specifica deliberazione di Giunta ed acquisito il parere di congruità dell’Ufficio Patrimonio, ha facoltà di indirne una successiva, riducendo il prezzo a base d’asta fino ad un massimo del 10%.

2. Nel caso in cui anche il secondo incanto vada deserto, la stessa Amministrazione, previa adozione di specifica deliberazione di Giunta ed acquisito il parere di congruità dell’Ufficio Patrimonio, ha facoltà di procedere all’indizione di un terzo esperimento pubblico riducendo il prezzo originario fissato nella prima asta andata deserta, fino ad un massimo del 20%.

3. Nel periodo immediatamente successivo all’espletamento dell’asta andata deserta, e prima dell’indizione della nuova asta, qualora pervengano una o più offerte ritenute congrue dall’Ufficio Patrimonio, l’Amministrazione, previa adozione di specifica deliberazione di Giunta, può alienare il bene a trattativa privata, previo confronto fra i richiedenti, secondo la procedura di seguito indicata.

4. Al fine di garantire la massima trasparenza, il Comune pubblica tempestivamente sul proprio sito la notizia delle offerte pervenute e ritenute congrue, indicando succintamente i contenuti di ogni offerta negoziale, insieme ad un avviso col quale invita eventuali ulteriori soggetti interessati all’acquisto a proporre, entro e non oltre i successivi 30 giorni, offerte irrevocabili.

5. Allo scadere del suddetto termine di 30 giorni, in assenza di ulteriori offerte, la Commissione all’uopo nominata potrà disporre l’aggiudicazione definitiva o provvisoria e quindi procedere alla stipula del contratto col soggetto che nella fase precedente ha presentato la migliore offerta.

6. Qualora al contrario, nel termine fissato, siano pervenute offerte valide e ritenute congrue, la medesima Commissione, in seduta pubblica procederà ad aggiudicare provvisoriamente l’immobile in vendita al migliore offerente. Si applicheranno in ogni caso le disposizioni di cui all’Art. 8, punto 4 (offerte uguali) e all’Art. 11 (prelazione) del presente Regolamento.

7. Nel caso di completo disinteresse, l’amministrazione può rideterminare il prezzo in ribasso, con idonea motivazione, o valutare l’opportunità di non procedere all’alienazione del bene.

Art. 11
Prelazione

1. Nel caso in cui sul bene oggetto di alienazione insistano diritti di prelazione legale – immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, (artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978, fondi rustici (art. 8 della legge n. 590/1965; art. 7 della legge n. 817/1971) o di beni culturali (artt. 60, 61 e 62 del D.Lgs.- n. 42/2004) – il Comune, al termine della procedura di aggiudicazione e sulla base del prezzo offerto, comunica ai soggetti titolari del medesimo diritto (mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, PEC o altre modalità espressamente previste dalla legge), il corrispettivo e le altre condizioni alle quali la compravendita deve essere conclusa.

2. I soggetti titolari del diritto di prelazione potranno esercitare tale diritto, entro 30 giorni (qualora si tratti di prelazione agraria ex L. 590/1965), di 60 giorni (qualora si tratti di prelazione da esercitarsi su beni culturali ex D.Lgs. 42/2004 o su immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo ex art. 27 e ss. della L. 392/1978) dalla data di ricevimento della comunicazione, mediante produzione, a mezzo di raccomandata A.R. o altro mezzo  previsto dalla legge, la propria accettazione del prezzo e la propria volontà di addivenire all’acquisto del bene, dando prova nel contempo dell’avvenuta costituzione del deposito cauzionale, secondo i criteri di cui all’Art. 7 del presente Regolamento.

3. Il diritto di prelazione non si applica sulle singole unità o porzioni immobiliari nel caso in cui queste facciano parte di un fabbricato o di un complesso immobiliare, anche locato a più soggetti, ma di cui si intenda procedere alla vendita in blocco.

4. Alla scadenza dei termini assegnati per l’esercizio della prelazione dalla data di ricezione della notifica ed in assenza di accettazione, decade ogni diritto e, pertanto, il Comune procede con gli adempimenti conseguenti.

Art. 12
Trattativa privata procedura da avviso pubblico

1. Nel caso dell’alienazione di immobili di modeste dimensioni e valore (massimo € 50.000), per i quali sussista presumibilmente un interesse di natura circoscritta, a causa della particolare ubicazione o in relazione a determinate categorie di soggetti (frontisti, confinanti, ecc.), l’Amministrazione può procedere mediane trattativa privata preceduta da avviso pubblico, da pubblicarsi all’Albo Pretorio e al sito web del Comune per 30 giorni consecutivi.

2. Per la partecipazione a tale trattativa privata non è richiesta la costituzione di alcuna cauzione. Per il resto, la procedura di aggiudicazione non si differenzia da quella stabilita per l’asta pubblica di cui agli Artt. 7 e 8 del presente Regolamento.

Art. 13
Trattativa diretta

1. E’ ammessa l’alienazione di beni immobili comunali a trattativa privata diretta, ricorrendo le seguenti ipotesi:
a) in favore di enti pubblici non economici, di organismi di diritto pubblico, come definiti dall’art. 3, lettera d) del D.Lgs. n. 50/2016, di Società o Consorzi a partecipazione del Comune, di società strumentali od affidatarie di servizi pubblici secondo legge, quando l’immobile sia da ritenersi necessario e strumentale allo svolgimento di servizi ed attività di interesse pubblico;
b) in favore di soggetti già incaricati dall’Amministrazione Comunale della realizzazione di servizi o di impianti di pubblico interesse;
c) nel caso di alienazione di beni immobili finalizzata ad operazioni di permuta con altri beni che l’Amministrazione ritenga necessario acquisire per motivati fini istituzionali;
d) nel caso di fondi interclusi;
e) nel caso di beni, il cui valore massimo stimato non superi i € 20.000,00, che per evidenti ragioni strutturali (ubicazione, conformazione, caratteristiche altimetriche, planimetriche e morfologiche) rivestano esclusivo interesse di un unico soggetto;
f) nel caso del conferimento al capitale di società partecipate, fondazioni, aziende speciali, istituzioni, consorzi, ecc.;
g) nel caso di immobili di modesto valore (fino a € 10.000,00);
h) qualora la cessione del bene rientri nell’ambito di una procedura transattiva;
i) in caso di asta andata deserta, secondo quanto stabilito dal precedente Art. 10.

2. In tutte le suddette ipotesi, previa adozione di apposito atto deliberativo da parte della Giunta comunale, l’Amministrazione ha facoltà di procedere all’alienazione del bene, sulla base di una trattativa diretta, condotta con l’acquirente, ad un prezzo che comunque non potrà essere inferiore a quello di mercato ai sensi del precedente Art. 4.

3. Nel caso di fondi interclusi, si potrà procedere all’alienazione del bene, previa lettera di invito da inoltrarsi esclusivamente ai proprietari dei fondi limitrofi, identificati a seguito di apposito accertamento. Il bene sarà aggiudicato a favore del soggetto che avrà offerto l’aumento maggiore sul prezzo di stima, determinato ai sensi del precedente Art. 4 del presente Regolamento.

Art. 14
Permute

1. Quando ricorrano speciali e comprovate circostanze di convenienza o utilità generale, è possibile permutare i beni facenti parte del patrimonio disponibile del Comune, tramite trattativa privata diretta.
La permuta, sempre che il bene sia stato inserito nel Piano delle Alienazioni di cui al precedente Art. 3, deve essere preceduta da atto di indirizzo della Giunta, dove devono essere evidenziati i motivi particolari ed eccezionali che sono alla base della scelta e l’interesse prevalente che giustifica l’acquisizione da parte dell’ente del bene di proprietà altrui, a fronte della cessione del bene pubblico destinato ad essere trasferito.

2. La permuta degli immobili potrà avvenire anche con conguaglio in denaro. In ogni caso, il trasferimento dei beni deve essere preceduto da apposita stima redatta ai sensi dell’Art. 4 del presente regolamento.

Art. 15
Acquisizione di immobili

1. L’acquisto degli immobili da parte degli enti territoriali è disciplinato dall’art. 12, comma 1/ter, del D.L. 6/07/2011 n. 98 il quale prevede che gli stessi enti possano effettuare operazioni di acquisto di immobili solo nel caso in cui esistano condizioni di l’indispensabilità ed indilazionabilità, attestate e comprovate documentalmente dal Responsabile del Procedimento (vedi DM 14/02/2014), in ordine all’osservanza sia degli obblighi espressamente previsti dalla legge, sia degli obblighi inerenti alle proprie finalità istituzionali.

2. L’acquisto degli immobili è comunque sottoposto al rilascio da parte dell’Agenzia del Demanio di apposita attestazione circa la congruità del prezzo.

3. Delle predette operazioni è data notizia nel sito web del Comune di Jesi, con l’indicazione del soggetto alienane e del prezzo pattuito.

Art. 16
Trasferimento di beni immobili all’affidatario di lavori pubblici

1. E’ facoltà dell’Ente Comune di Jesi, in sostituzione totale o parziale delle somme di denaro costituenti il corrispettivo dell’appalto dei lavori, prevedere nel bando di gara, con le procedure di cui all’art. 191 del D.Lgs. 18.04.2016 n. 50 e ss.mm.ii., il trasferimento all’affidatario della proprietà di beni immobili appartenenti al Comune di Jesi o a proprie società interamente detenute e preventivamente autorizzate dall’Ente medesimo in qualità di Socio Unico o di maggioranza.

Art. 17
Entrata in vigore

1. Il presente Regolamento entra in vigore e diviene applicabile per l’Amministrazione Comunale di Jesi a seguito della esecutività della delibera consiliare che lo approva.

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